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長沙樓市庫存告急多房企頂風違規

庫存下降之餘，樓市“一房難求”、房企捂盤惜售等違規現象加劇。5月7日，長沙住建委曝光瞭一批住建領域失信行為。其中，包括北辰三角洲C2、C3區、中房瑞致(中交·中央花園)、中央美郡、中冶·中冶公園、奧克斯締壹城、梅溪青秀在內的多個項目，相關責任單位和責任人被記入信用“黑名單”。

住宅去化周期不足，購房恐慌情緒不斷蔓延， “一房難求”現象充斥於長沙的各個熱銷樓盤。

“按照住建部和國土資源部(現為自然資源部)下發的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》要求，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36個月至18個月的，要減少供地；12個月至6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。”該份公函表示。

記者註意到，5月3日，湖南省住建廳發佈一份《關於各市州中心城區、各縣市商品房庫存去化周期的函》。

同時，上述報告指出，目前存銷比在低位水平的基礎上波動，這和庫存規模依然下滑等因素有關。存銷比繼續走低，也可以解釋近期全國70城房價指數反彈的現象。

其實，住宅去化周期被通報在3個月的臨界點之下，在長沙已不止一次。湖南省房地產協會首席經濟學傢王義高也認為，長沙的房地產還需要保持一定庫存量，才不會引起市場恐慌和搶購。

同時，記者也註意到，此次已不是中鐵建第一次被曝出問題。記者在問政長沙網絡平臺看到，2017年3月，中鐵建·梅溪青秀項目一期項目曾因學區問題遭到小區業主維權，2016年也有多位業主就房屋質量問題投訴。除瞭長沙項目，中鐵建入駐南京的首個項目中鐵建青秀城再次因為贈送面積一事遭受質疑，被百餘名業主告上法庭。

公函顯示，在累計已一川抽水肥清理行｜台中抽水肥價格｜台中市抽水肥價格｜台中水肥清運｜台中市水肥清運辦理預售許可證或現房銷售備案但尚未銷售面積的住宅去化周期中，長沙市中心城區(即市內六區)為2.8個月，長沙縣為2個月，瀏陽市為1.9個月，寧鄉市為4.7個月。

事實上，近年來，除瞭長沙地王項目，北辰實業還在成都、海口、寧波和武漢等地頻頻以超高溢價率拿地，其中不乏“地王”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，省會城市出現庫存告急屬於正常現象，由於房源賣得所剩不多。不過從邏輯上講，庫存僅剩2.8個月則需要適當補充，若庫存持續降低，容易導致價格上漲。

據《瀟湘晨報》報道，近日，長沙市組織瞭由市住建委、市發改委和市工商局等7部門聯合實施專項整治行動，多部門執法人員在北辰三角洲項目發現，該項目形象進度達到申請預售許可證條件的房源有2199套，未一次性或將盡可能多的房源申請預售許可證，存在惜售嫌疑。長沙市住建行政執法局執法人員表示，已下達瞭執法約談“工作聯系函”和“責令改正通知書”，並要求限期停業整改。

據瞭解，庫存去化周期即存銷比，是當月新建商品住宅庫存面積除以最近六個月新建商品住宅成交面積平均值的數據，其合理區間為12~16個月，高於該區間說明庫存規模偏大，低於該區間則說明庫存規模偏小。

長沙樓市庫存告急多房企頂風違規部分熱點二線城市陷“房荒”？

“現在在長沙買房子基本靠搶，有的人排隊兩天兩夜也沒買到(心儀的房子)。”一位在長沙工作的受訪者告訴記者，一些樓盤常常隻推出幾百套房源，但認籌的卻有上千人。

長沙住宅庫存告急

二線城市陷入“房荒”？

青秀在內的多個項目，相關責任單位和責任人被記入信用“黑名單”。

在王義高看來，目前樓市庫存告急之下，房企暗自采取捂盤惜售策略，應對長沙的限價政策，或者消極對待客戶和市場，達到捂盤惜售的目的，隻會加劇供需矛盾，不利於房地產市場健康發展。

公開資料顯示，2007年7月，北辰實業股份有限公司(以下簡稱“北辰實業”)與北京城市開發集團組成聯合體，以92億元的代價拿下長沙三角洲地王項目，樓面價為2347元/平方米。

“長沙市中心城區累計已辦理預售許可證，或者現房銷售備案但尚未銷售面積的住宅去化周期僅有2.8個月。”近日，湖南省住房和城鄉建設廳(以下簡稱“湖南省住建廳”)一份公函引起房地產業內熱議。公函內容顯示，湖南按照上級要求，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

然而，2016年，在一系列調控政策出臺後，原本火熱的樓市迅速降溫，多個城市的地王項目回報周期進一步延長，給資金鏈帶來巨大壓力。

據北辰實業最近10年市值顯示，2008年1月1日至2018年1月1日分別為377億元、75億元、158億元、93億元、73億元、81億元、72億元、127億元、143億元、111億元、154億元。公司市值下跌是否受到地王地塊的拖累？記者就這一問題致電北辰實業，工作人員表示將電話轉到公司品牌部，但截至發稿，對方電話一直無人接聽。

北辰、中冶等房企違規上黑榜

記者日前走訪位於杭州市拱墅區石祥路239號的中國鐵建國際城發現，項目存在捂盤惜售現象，購房時需要簽兩份合同，並且繳納每平方米1萬多元的差價費。對於上述問題，記者多次致電致一川抽水肥清理行｜化糞池打洞｜彰化化糞池打洞函中鐵建方面，相關負責人表示已匯報領導，由於出差原因，相關問題還在確認中。

值得一提的是，監管部門對於長沙樓市近期的違規現象已有所行動。5月14日下午，長沙市住建委集中約談80餘傢房地產開發企業和中介機構。約談會通報，“捂盤惜售”成為近期房地產市場聯合執法專項檢查行動中發現的主要問題之一。對此，全市房地產開發企業必須向政府上報銷售方案，並在限定時間內開盤。對捂盤情節特別嚴重且拒不整改的行為，經相關審批程序，將暫停其參與長沙土地市場招拍掛，禁止其在長沙拿地。

與此同時，5月7日，長沙市住建委通過《住建行業失信曝光臺》欄目通報瞭一批住建領域失信行為。其中，包括北辰三角洲C2、C3區、中房瑞致(中交·中央花園)、中央美郡、中冶·中冶公園、奧克斯締壹城、中鐵建梅溪青秀在內的多個項目。此外，相關責任單位和責任人將被記入信用“黑名單”。

去化周期下跌，庫存不足2個月，意味著地方可售的住宅數量減少。記者通過對比梳理發現，目前，國內二線城市顯露出“房荒”狀況。

4月4日，重慶市國土房管局發佈消息稱，2018年重慶市計劃供應住宅用地為29000畝，較2017年住宅用地供應大幅減少9000畝。

5月11日，西安市住房保障和房屋管理局市場處副科長陳嫄在接受媒體采訪時表示，許多項目冬季無法施工，工程進度無法達到預售條件，加之庫存持續下降，部分開發商采取“饑餓營銷”，短期內住房供應斷檔，導致西安樓市“一房難求”。

據《每日經濟新聞》報道，在限價政策下，杭州樓市出現瞭一二手房價格明顯倒一川抽水肥清理行｜透天化糞池位置｜透天厝化糞池位置掛現象。數據顯示，杭州的存銷比為2.8個月，是100個城市裡面庫存去化周期最小的城市。

來自上海易居房地產研究院發佈的《中國100城住宅庫存報告》顯示，截至4月份，全國100個城市的庫存連續33個月同比下跌，去庫存“戰役”取得較好的效果。新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環比減少0.7%，同比減少7.9%。當前全國100城庫存規模相當於2012年3月的水平，庫存規模回落到六年前的水平。

不過，在一、二、三四線城市中，一線城市和三四線城市庫存有所上升，二線城市庫存環比和同比下跌較大。

4月份，一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為12.8、9.9和10.4個月。相比3月份12.2、10.3和10.6個月的數值，一線城市有所擴大、二線和三四線城市有所下跌。

記者從長沙市國土局土地供應處一名工作人員處瞭解到，今年1~4月，長沙市供地力度有大幅度提升，全市(含區市縣)住宅用地供應2600畝，同比增長623%；住宅可建面積549萬平方米，同比增長622%，目前該部分土地均已出讓。下半年，長沙還將會繼續加大住宅用地的供應量。

上海某地產行業的券商分析師告訴記者，在本輪小周期中，由於政府的供給端政策調控導致房地產市場的過度去庫存，目前市場庫存處於歷史低位。

對此，長沙北辰房地產開發有限公司營銷總監李亞凌在接受《中國經營報》記者采訪時表示，公司從未出現過捂盤惜售的行為，一切依法依規進行銷售活動。記者多次致電並致函長沙奧克斯置業有限公司，工作人員均未作出回復。中鐵建相關負責人回應稱，由於領導出差，相關問題還在確認中。而中冶地產董秘辦相關負責人稱，具體問題由其下屬公司中冶長天進行回復，不過截至記者發稿，中冶長天的電話始終無人接聽。